21 februari 2025 - Er is veel te doen over het nieuwe Box-3 stelsel. Donderdag vond er een debat plaats over de nieuwe wetgeving op dit gebied. De ingangsdatum van de nieuwe wet zal zo goed als zeker worden verschoven van 2027 naar 2028. Ondertussen zitten we dan nog met een tussenregeling, nadat de Hoge Raad de huidige wetgeving naar de prullenbak heeft verwezen. Die zou dan gelden voor de jaren tot 2028. Vraag is: Hoe ziet die tussenregeling er uit? Is er nog verschil tussen de tussenregeling en de definitieve wet vanaf 2028? Dat lijkt van wel. Zo lijkt het er op dat de waardestijging van onroerend goed moet worden meegenomen in de tussenregeling maar niet in de eindregeling. Dat is een flinke domper voor particuliere eigenaren van onroernd goed in box 3.
Blauwe brief
Stel je hebt een woning met een WOZ-waarde van 445.000 euro, die je verhuurt of gebruikt als vakantiewoning. Dan betaal je onder het huidige stelsel in 2024 maar liefst bijna 10.000 euro aan belasting (9.884 euro om precies te zijn). Dat is de vermenigvuldiging van een verondersteld rendement van 6,17% maal het belastingtarief van 36% maal de WOZ-waarde. Als je de woning verhuurt voor 1.000 euro per maand, houdt je bijna niets over en als je het als vakantiewoning gebruikt mag je het uit eigen zak ophoesten. Dus ook in het huidige stelsel is de belasting over 'beleggingspanden' gigantisch, in tegenstelling tot wat het FD schreef.
Tegenbewijs
Veel eigenaren zullen daarom verheugd gereageerd hebben toen de Hoge Raad dit stelsel aan flarden schoot. Ze keken reikhalzend uit naar het nieuwe stelsel dat nu wordt opgetuigd. Die heeft de naam 'Tegenbewijsregeling Box 3'. De eigenaren mogen met tegenbewijs komen als het rendement lager is dan het veronderstelde rendement in het huidige stelsel. In bovenstaand voorbeeld zijn de huurinkomsten 12.000 euro. Daar wordt dan 36% belasting over geheven, een stuk lager dan de 10.000 euro van het huidige stelsel. Als het pand niet verhuurd is, zal er met een soort eigenwoningforfait worden gerekend, zoals dat ook in box 1 wordt gehanteerd. De vraag is: hoe hoog is dat forfait? Ik heb een percentage van maar liefst 5,06% voorbij zien komen. Het jaarlijks 'rendement' zou dan 22.517 euro zijn. Ruim 8.000 euro belasting dus.
Domper
Dit dempt de feestvreugde al behoorlijk maar het wordt nog erger. Zo moet de 'ongerealiseerde waardestijging' van het pand ook gezien worden als rendement, zo heeft de Hoge Raad in haar oneindige wijsheid bepaald. Stel: de WOZ-waarde stijgt met 10% (niet onrealistisch gezien de stijging van de huizenprijzen in de afgelopen jaren), dan heeft de particuliere eigenaar in bovenstaand voorbeeld 44.500 euro extra als rendement. Dat is 16.000 euro aan belasting. Oef. De belasting wordt daarmee hoger dan in het oude stelsel. Het gevolg zal zijn dat het voor de meeste eigenaren niet voordelig zal zijn om van de tegenbewijsregeling gebruik te maken. De belasting zal hoger zijn dan wat ze in het oude stelsel moeten betalen.
Aandelen
Voor wat betreft de toekomst, de situatie na 2028, lijkt het erop dat onroerend goed en aandelen en obligaties verschillend behandeld zullen gaan worden. Voor illiquide beleggingen zoals onroerend goed en startups, zullen alleen gerealiseerde waardestijgingen belast worden en voor 'liquide' beleggingen zoals aandelen en obligaties zullen ongerealiseerde en gerealiseerde winsten worden belast. Dus als een aandelenportefeuille van 100.000 euro met 10% in waarde stijgt, zonder dat aandelen verkocht worden, mag hierover 3.600 belasting betaald worden. Dat die aandelen het jaar daarop weer net zo makkelijk met 10% of meer in waarde kunnen dalen, doet er dan niet toe. Gerealiseerde winsten, dividenden en couponrente zullen daarnaast ook belast worden. En dan gaat het in tegenstelling tot nu niet alleen over de aandelen die op 1 januari in portefeuille zaten, maar ook om de effecten die later zijn gekocht, en eventueel al weer zijn verkocht voor het einde van het jaar.
Werkelijke winst
Maar eigenaren van panden hoeven in het nieuwe stelsel pas af te rekenen als het pand is verkocht. De werkelijke winst wordt belast. Vraag is dan wel, vanaf welk jaar de waardestijging wordt bekeken. De staatssecretaris leek te zeggen in het debat donderdag dat het gaat om de waardestijging vanaf het begin van het nieuwe stelsel. Veel is echter nog onzeker. Een splitsing tussen de behandelling van liquide beleggingen en illiquide beleggingen maakt het nieuwe stelsel extra ingewikkeld. En die 'arme' Belastingdienst heeft het al zo druk. Dan is de eerste reactie van de politiek waarschijnlijk om ook bij panden ongerealiseerde winsten te gaan belasten. Links heeft totaal geen empathie met eigenaren van beleggingspanden en rechts gaat mee met de ambtenarij die de inkomsten op peil wil houden en de uitvoering simpel.
Schofterig
Conclusie: de manier waarop particuliere eigenaren van panden worden belast in het nieuwe stelsel is ronduit onbeschoft. Mensen met een vakantiewoning voor eigen gebruik moeten ieder jaar flink in de buidel tasten om belasting te betalen over 'rendement' wat ze helemaal niet hebben. En mensen met een verhuuird pand zien het grootste deel van de huurinkomsten in rook op gaan, of de belasting zal zelfs meer zijn dan de huurinkomsten. De vraag is echer of dit allemaal zo maar kan. De behandeling van particuliere eigenaren likt in strijd te zijn met fundamentele uitgangspunten van het recht. Want als de belasting hoger is dan het werkelijke rendement dan wordt het vermogen van de eigenaar aangetast. En laat de staatssecretaris daarover nu het volgende hebben gezegd in één van zijn vele brieven:
"De Landsadvocaat concludeert dat wanneer de vermogensbelasting niet kan worden betaald uit de inkomsten uit het vermogen en dit daarom leidt tot interen op het vermogen, deze belasting de proportionaliteitstoets mogelijk niet kan doorstaan omdat er dan sprake is van ongeoorloofde schending van het eigendomsrecht."
Wordt vervolgd dus.
Jurgen Sweegers